Najważniejsza wiadomość jesieni brzmi: kredyt mieszkaniowy żyje, jest tani jak nigdy i czeka na klienta – niestety, nie każdego.

Rynek przeżywa okres dynamicznych zmian. Choć nie spełniają się czarne proroctwa ekspertów z początkowego okresu pandemii, wiele pytań pozostaje otwartych. Czy to właściwy moment na zaciągnięcie pożyczki na własne „M”? Kto w ogóle może dziś liczyć na kredyt mieszkaniowy? Jak pandemia wpływa na ceny nieruchomości i rynek najmu? Przy odrobinie szczęścia i wiedzy kredyt dostępny jest także dla osób zarabiających „normalne” pieniądze, również na nieetatowych formach zatrudnienia.
Po niemal zupełnym wstrzymaniu akcji kredytowej w czasie kilkutygodniowego lockdownu, banki z końcem lata zaczęły zmieniać strategię. Ostatnia ankieta NBP wskazuje na wyraźne złagodzenie polityki kredytowej banków. Ale i tak o pieniądze na mieszkanie jest dziś znacznie trudniej, niż np. w styczniu.

Jaki wkład?
Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie progiem zaporowym może okazać się wysokość wymaganego wkładu. Liczne banki podniosły w okresie pandemii próg wkładu do wysokości rekomendowanej przez KNF, czyli 20 proc. Mniej liczne – aż do 30 proc. wartości nieruchomości. Dziś takiego wkładu żąda jedynie ING Bank Śląski. We wrześniu można było jednak znaleźć również banki zadowalające się wkładem 10 proc – choć pod pewnymi warunkami i nie dla wszystkich. W tej grupie ulokowały się: Alior Bank, Bank Millenium, mBank i Santander. Jednak przy 10-procentowym wkładzie wymagane jest raczej dodatkowe ubezpieczenie z niskiego wkładu, podnoszące znacznie koszt kredytu. Sposób naliczania dodatkowego ubezpieczenia uległ istotnej zmianie – wyższa marża obowiązuje przez cały okres umowy, a nie jak wcześniej, do chwili spłacenia kapitału poniżej 80 proc. wartości nieruchomości.

Warto pamiętać, iż we wszystkich bankach działa niepisana reguła – im wyższy wkład, tym większa szansa na kredyt. A także jego niższy koszt całkowity.

Jakie zarobki – jakie branże?
W pierwszej fazie pandemii na przegranych dla banku pozycjach znalazły się osoby czerpiące dochody z umów cywilnoprawnych i młodzi z krótkim stażem. Nieufność budzili również prowadzący działalność gospodarczą, zwłaszcza z branż uważanych za szczególnie dotknięte kryzysem: gastronomii, turystyki, rozrywki i imprez masowych.
Nic dziwnego, że na rynku kredytów nastąpiło w II kwartale potężne tąpnięcie – wg. danych BIK o ponad 20 proc. Jeszcze bardziej, o mniej-więcej połowę, spadła liczba transakcji z udziałem kredytu mieszkaniowego. Wraz z ożywieniem gospodarki, latem sytuacja zaczęła się poprawiać.
Forpocztą zmian w końcu sierpnia była decyzja mBanku o dopuszczeniu dochodów z tytułu umowy zlecenia lub umowy o dzieło. W jego ślady poszło już kilka kolejnych instytucji finansowych. Banki nie informują o ilości przyznanych kredytów na podstawie takich dochodów. W każdym razie osoby żyjące z umów cywilno – prawnych nie są odrzucane na starcie procedury.
We wrześniu wszystkie banki udzielające kredyty mieszkaniowe uznawały już dochody z działalności gospodarczej. Jednak z dostępnych na forach internetowych opinii klientów wyłania się niezbyt optymistyczny obraz – banki bardzo dokładnie analizują sytuację finansową wnioskodawców, często żądając dodatkowej dokumentacji i, co gorsze, zabezpieczeń. Wymagany wkład własny również okazuje się często wyższy od deklarowanego w ogłoszeniach – podobnie jak prowizje i marże.
Tematem budzącym szczególne emocje w okresie pandemii są bankowe „czarne listy”. Żaden z banków nie potwierdził ich istnienia: – Wszystkie wnioski rozpatrywane są indywidualnie – odpowiadają nieodmiennie rzecznicy. Wiadomo jednak, że listy takie istnieją na poziomie nieformalnym. Jakie branże obejmują?
Nieoficjalnie mówi się zwłaszcza o: gastronomii, kulturze, rozrywce, turystyce, branży targowej, hotelarstwie, zakwaterowaniu i… branży kosmicznej. Udany krajowy sezon turystyczny w wielu miejscowościach być może wpłynie na zmianę tych preferencji.
Awans na nieformalną „czarną listę” odbywa się na podstawie klasyfikacji PKD. Stwarza to pewną szansę – firmy prowadzące działalność na styku kilku branż, mogą po prostu zmienić kod głównej działalności. Oczywiście nie uratuje to hotelarza czy restauratora, ale w wielu aktywnościach związanych z np. z internetem taka zmiana jest możliwa i legalna.

Kupować czy czekać – oto jest pytanie…
Nad odpowiedzią na kluczowe pytanie: „czy będzie taniej?” głowią się dziś tysiące ekspertów, bankowców, deweloperów i potencjalnych klientów.
Rekordowe, bliskie zeru stopy procentowe, ucieczka oszczędności z banków, inwestowanych następnie w nieruchomości, ilość mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym i pierwotnym, zmiany cen najmu – wszystkie te elementy wzajemnie na siebie wpływają.
Po pół roku od wybuchu pandemii COVID-19 jedno wiemy na pewno – ceny kupna mieszkań nie spadły. Ceny najmu – również nie. O 4 proc. wzrosła natomiast średnia wartość kredytu mieszkaniowego. Według danych BIK kupujemy coraz droższe mieszkania, choć banki udzieliły w sierpniu o 6,8 proc. mniej kredytów niż rok temu.
Jedyna zmiana o jakiej można mówić na pewno, to wyhamowanie wzrostu cen we wszystkich miastach. W Warszawie średnia cena metr kwadratowego wciąż lekko przekracza 10 tys. zł (10 667 zł na koniec sierpnia), we Wrocławiu wynosi niemal 8 300 zł.
Co istotne, w lipcu 2020 r. liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce wyniosła 14,3 tys., czyli o… 34 proc. więcej niż w lipcu 2019. To oczywiście efekt inwestycji rozpoczętych przez pandemią. Ale liczba nowych zezwoleń na budowę również nie wskazuje na kryzys w budownictwie mieszkaniowym, gdyż jest niemal identyczna, jak rok temu.
Głód mieszkaniowy w Polsce nie jest zjawiskiem nowym ani przejściowym – tak naprawdę odrabiamy wciąż zniszczenia wojenne i zapóźnienia z przełomu XIX i XX wieku. Do średniego metrażu na głowę obywatela Unii Europejskiej braku nam… od 2 do 2,5 miliona mieszkań.
Na rynek mieszkaniowy trzeba więc patrzeć długofalowo. W dłuższej perspektywie nieunikniony wydaje się zaś dalszy wzrost cen – zwłaszcza w dużych, rozwijających się ośrodkach: Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu. W mniejszych dziś widać tendencję spadkową – różnica ceny metra kwadratowego w Radomiu i w odległej ledwie o 100 km. Warszawie wynosi dziś już przeszło 5000 zł. Ten trend raczej się utrzyma.

Rynek najmu – cisza przed burzą?
We wrześniu nie zmieniły się znacząco ceny wynajmu mieszkań w największych miastach Polski. Podwoiła się za to liczba pustostanów. Prawdziwy obraz sytuacji przyniesie dopiero październik. Z rozmów z pośrednikami wyłania się niewesoły obraz: – Trwa zaklinanie rzeczywistości – mówi jeden z nich, prosząc o anonimowość. – Właściciele nie chcą przyjąć do wiadomości konieczność zmiany cen w nowych realiach – dodaje.
A realia są takie, że większość dużych uczelni wprowadziła hybrydowy system nauczania, tłumacząc to względami bezpieczeństwa. W związku z ograniczeniami sanitarnymi na Ukrainie spadła jednocześnie liczba pracujących w Polsce obywateli tego kraju.
Sytuacja wygląda szczególnie groźnie w akademickich miastach takich jak Wrocław czy Gdańsk, w których udział studentów w rynku najmu mieszkań sięga 25 proc. Co gorsze, jak przyznają po cichu wykładowcy, w najbliższych miesiącach należy liczyć się z masowym porzucaniem lub zawieszaniem studiów przez studentów, którzy utracili pracę lub po prostu nie są zainteresowani nauczaniem zdalnym. Już dziś całkowicie załamał się rynek studiów podyplomowych.
Czy mieszkania, których nie uda się wynająć, trafią na sprzedaż i obniżą ceny nieruchomości? Jest to wariant prawdopodobny, choć wciąż niepewny. Nikt nie zna bowiem odpowiedzi na pytanie dręczące cały świat: jak długo potrwa pandemia.

Maciej Wełyczko

Jak zwiększyć prawdopodobieństwo otrzymania kredytu

 buduj wysoką wiarygodność kredytową: skrupulatne pilnuj terminów płatności. Warto, byś co pewien czas sprawdzał swój scoring w BIK – roczny dostęp kosztuje niecałe 100 zł;
 unikaj kredytów – chwilówek: banki patrzą krzywym okiem na osoby korzystające regularnie z tego typu usług. Kwestia może wkrótce się zdezaktualizować. Po wprowadzeniu ustawy „antylichwiarskiej” polski rynek „chwilówek” przeżywa ciężkie chwile;
 starannie dokumentuj umowami wszelkie dochody: czasem mała kwota z dodatkowego, regularnego zajęcia może przeważyć szalę;
 nie składaj zbyt wielu wniosków kredytowych: psują BIK;
 uważaj na karty kredytowe i zakupy na raty! Przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy warto spłacić kredyty konsumpcyjne i rozważyć zmniejszenie limitów na kartach;
 rozważ zmianę klasyfikacji działalności gospodarczej (jeśli to formalnie możliwe) na branże uważane za mniej dotknięte kryzysem;
 pamiętaj, że wkład własny może stanowić zabezpieczenie na innych nieruchomościach oraz pożyczka dewoloperska lub zakładowa.