Paweł Albrecht – inwestor, przedsiębiorca, trener i bloger radzi, jak skutecznie inwestować w nieruchomości, skąd czerpać wiedze i czego się nie bać.

Marcin Wolniak: Mając 26 lat zarobiłeś pierwszy milion na nieruchomościach. Jak tego dokonałeś?
Paweł Albrecht: Kończąc liceum zrobiłem niestandardowy ruch i postanowiłem przez rok zastanowić się w jakim kierunku pójść. Za cel postawiłem sobie poznanie w tym czasie najbogatszych osób z jakimi uda mi się porozmawiać. Przeczytałem mnóstwo książek, uczyłem się solidnie języków i oglądałem wszystkie możliwe kursy biznesowe. Finalnie – na studiach – zacząłem realizować swój cel organizując spotkania biznesowe dla studentów w największych salach Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Miałem więc dostęp do najważniejszych ludzi w kraju w interesujących mnie branżach. Dzięki tak zbudowanym relacjom mogłem po prostu pytać w jaki sposób zarabiają pieniądze i wyciągać własne wnioski.
Później, gdy moi znajomi bawili się w klubach, ja prowadziłem już firmę w oparciu o kontakty z prelegentami. Budowałem rozległą siatkę kontaktów. Kilka lat bardzo intensywnej pracy zaowocowało pojawieniem się kwoty, o której wspomniałeś. Poświęciłem po prostu w 100 proc. kilka lat życia na zrealizowanie swoich postanowień. Normalny człowiek nie chce tymczasowo zrezygnować ze wszystkiego dla pieniędzy.

Dlaczego wybrałeś właśnie inwestowanie w nieruchomości?
Dawno temu zwróciłem uwagę na listę stu najbogatszych ludzi wg „Forbesa”. Większość osób tam uwzględnionych przy nazwisku w polu „branża” miało dopisek „nieruchomości”.
Stwierdziłem wtedy, że niezależnie od sposobu w jaki będę zarabiał pieniądze w przyszłości, muszę wybrać jeden obszar specjalizacji.

Czy pracowałeś kiedyś w korpo?
Na początku swojej drogi pracowałem w jednej firmie z ludźmi, którzy odeszli z wysoko opłacanych stanowisk największych międzynarodowych korporacji. Dzięki temu dostałem w pigułce wiele przydatnych informacji i narzędzi, które były stosowane w tych firmach.
Z jednej strony żałuję, że sam nie miałem okazji wyciągać wniosków, ponieważ czuję sporo braków w procesowym podejściu do zarządzania dużym przedsiębiorstwem. Z drugiej strony z testów osobowościowych jasno wynika, że ludzie są bardzo zróżnicowani pod względem charakteru. Nie każdy jest w stanie psychicznie wytrzymać posiadanie nad sobą zwierzchnika. Ja należę do grupy osób, które zdecydowanie muszą działać na własny rachunek.

W takim razie może masz jakieś rady inwestycyjne dla ludzi zatrudnionych na etatach?
Większość absolwentów naszych spotkań pracuje lub pracowało w korporacji. To idealne miejsce do tego, aby przy stabilnych dochodach zbudować swoją niezależność finansową. Otrzymanie kredytu hipotecznego jest najprostsze przy zatrudnieniu na umowę o pracę na czas nieokreślony. W nieruchomościach mądre wykorzystanie swoich możliwości kredytowych to pierwszy i najważniejszy krok startowy. Dlatego każdemu kto pracuje na takiej umowie, polecam kontakt z doradcą kredytowym, który bezpłatnie sprawdzi nam zdolność kredytową. Z taką wiedzą można zaplanować pierwsze zakupy mieszkania na wynajem.
Do tego polecam wyjście poza korporację w celu poznania osób, które inwestują w nieruchomości. Mamy teraz mnóstwo spotkań networkingowych, na których bez problemu w swoim mieście znajdziemy nowych znajomych z branży. Podsumowując – sprawdź zdolność kredytową i poznaj inwestorów w twoim mieście na spotkaniu nieruchomościowym. Dzięki takiemu połączeniu dowiesz się, co możesz zrobić ze swoimi oszczędnościami.

Korpo ma to do siebie, że używa nazewnictwa zaczerpniętego z angielskiego. Gość pracujący jako handlowiec nie jest „przedstawicielem handlowym” tylko „Sales Representative”, a każdy kto ma kontakt z klientem, na wizytówce ma tekst „Key Account Manager”. Sam o sobie mówisz, że jesteś „sourcerem” – czy to tylko inne określenie pośrednika, czy też są jakieś różnice?
Rzeczywiście większość nazw, którymi się posługujemy, zapożyczyliśmy z rynku brytyjskiego. Sourcer to pośrednik, który pracuje tylko i wyłącznie z inwestorami. Pośrednik nieruchomości działa głównie ze zwykłymi „Kowalskimi”, którzy nie robią zakupów inwestycyjnych. Oczywiście to tylko nazwy, najważniejsze jednak jest to, żeby zarabiać pieniądze i wykonywać swoją pracę uczciwie oraz zgodnie ze sztuką.

Czy twoim zdaniem inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne?
Nieruchomości to ogromne zagadnienie. Mamy mieszkaniówkę, lokale usługowe, apartamenty wakacyjne, grunty, hale produkcyjne, itd. Najbezpieczniejszą formą inwestowania są klasycznie najmniejsze metrażowo mieszkania na wynajem w miastach klasy A, w dobrych lokalizacjach, w okolicach miejsc pracy. Myślę, że słuchając tego, co mówią doświadczeni inwestorzy, nie da się po prostu stracić pieniędzy, chyba że nieubezpieczona nieruchomość zostanie całkowicie zniszczona przez wyjątkowe zdarzenia.

Uczysz jak zarabiać na nieruchomościach. Czy nie obawiasz się, że pokazując coraz większej grupie ludzi jak to robić, ten rynek przestanie być opłacalny? Przecież gdy każdy będzie chciał na tym zarobić, to w konsekwencji nikt nie zarobi a wielu straci?
Posiadając zaawansowane umiejętności sprzedaży można zarabiać kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie. Dlaczego więc tak niewiele osób uczy się sprzedaży i prowadzi własną firmę?

Wszyscy wiemy, że aby być szczupłą osobą, trzeba mniej jeść, a więcej ćwiczyć. „Calories in, calories out”. Czy wszyscy jesteśmy szczupli?
Tak samo jest z nauką zarabiania na nieruchomościach. Część osób traktuje to profesjonalnie, część kupuje mieszkania dla siebie wykorzystując zdolność kredytową, a część po prostu poznaje nowych przyjaciół na wydarzeniach networkingowych i na tym kończy swoją przygodę. Polska ma bardzo młody rynek nieruchomości. W Wielkiej Brytanii po dekadach rozwoju liczba inwestorów jest ogromna, a Polacy i tak podbijają Anglię swoimi zakupami na północy. Rynek zawsze się będzie zmieniał, a ludzie, którzy wiedzą co robią i tak będą na nim zarabiać.

W nieruchomościach można zarabiać na wiele sposobów. Jedni flipują, drudzy wynajmują mieszkania a jeszcze inni zajmują się podnajmem. Który sposób Twoim zdaniem jest najlepszy?
Na pieniądzach nie jest napisane skąd one są. Najważniejsze jest więc to, żeby robić takie czynności, z których pojawia się najwięcej pieniędzy z określoną regularnością.
Mieszkania na wynajem to tylko sposób na „odkładanie” pieniędzy. Flipowanie czy budowanie dużego biznesu podnajmu to strategia na „zarabianie” kapitału.
Najlepszym sposobem jest na ten moment połączenie tych dwóch strategii, czyli tworzenie gotowców inwestycyjnych. Wtedy zarabiamy na sprzedaży mieszkania inwestorowi (czyli flip), plus obsługujemy taką nieruchomość w ramach podnajmu. Mamy ciastko i jemy ciastko.

Patrząc na Twoje portfolio nie zaobserwowałem w nim żadnych inwestycji związanych z lokalami usługowymi. Skupiłeś się wyłącznie na rynku mieszkaniowym – dlaczego? Czy na lokalach użytkowych nie da się już zarobić?
W pierwszej kolejności statystyczny Kowalski zapłaci za dach nad swoją głową. Fakturę za swoje biuro zapłaci dopiero, jak jeszcze zostaną mu pieniądze na koncie.
Nasze mieszkania w trakcie pandemii dalej pracują i będą pracować. Z lokalami usługowymi może być różnie. To nie oznacza, że inwestowanie w lokale usługowe jest gorsze, oznacza to tylko tyle, że wolę mieć spokojniejszą głowę i specjalizować się w jednym zakresie.

Rozmawiamy w czasie pandemii koronawirusa. Podobno nawet jesteśmy na jej początku. Rynek zaobserwował już spadki na rynku wynajmu. Ceny mieszkań jak na razie stoją w miejscu, ale wielu prognozuje, że też spadną. Jak Twoim zdaniem będzie wyglądała przyszłość tego sektora?
Większym zagrożeniem od spadku czy wzrostu cen jest demografia. Miasta takie jak Poznań nie poradzą sobie bez studentów, którzy mogą nie przyjechać do swoich wynajmowanych mieszkań.
W związku z powyższym nie przejmowałbym się tym, czy mieszkania będą droższe czy tańsze, tylko tym, kto będzie w nich mieszkał i kiedy. Rynek nie lubi pustki, więc prędzej czy później wszystko wróci do normy. Na razie czekamy i obserwujemy sytuację.

Wiele jeździsz po świecie. Inwestujesz nie tylko w Polsce. Jak wygląda branża nieruchomości w innych krajach? Czy są duże różnice w stosunku do naszego rodzimego rynku?
Inwestuję przede wszystkim w Wielkiej Brytanii. Instytucje finansowe traktują nas jak partnerów biznesowych. Prawo jest jasne i dokładnie wiemy co można, a czego nie można robić.
Gdybym miał opisać to jednym zdaniem, to przedsiębiorcy z Polski prowadząc biznes na Wyspach Brytyjskich czują się tak, jakby rywalizowali z dziećmi w piaskownicy.

Co jest największa przeszkodą na polskim rynku nieruchomości?
Komunistyczne prawo i instytucje, brak „normalnego” finansowania (takiego jak w krajach anglosaskich) oraz niejasne instrukcje podatkowe.
Poza tym – jak w każdej branży – liczą się po prostu wiedza, umiejętności i doświadczenie, które można zawsze zdobyć lub kupić.Na całe szczęście powstało już kilka organizacji takich jak nasza, które skupiają inwestorów dzielących się swoją wiedzą i którzy chętnie pomagają innym.

Dziękuję za rozmowę.
Marcin Wolniak