Mija ponad rok od początku pandemii w Polsce i pierwszych lockdownów. W marcu 2020 roku aż roiło się od różnych prognoz dotyczących rynku nieruchomości. Sprawdźmy zatem, jak faktycznie koronawirus wpłynął na tę branżę.

Upraszając całe podsumowanie do jednego zdania, można powiedzieć, że „nie jest źle”. Przynajmniej patrząc na samą sprzedaż. Ceny mieszkań przez ostatni rok praktycznie tylko rosły, a chętnych mimo to nie brakowało. Będąc precyzyjnym i powołując się na Główny Urząd Statystyczny: „Ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 10,9 proc. r/r w trzecim kwartale 2020 r., a w ujęciu kwartalnym – o 2 proc. W skali roku na rynku pierwotnym ceny rosły wolniej, bo o 7,2 proc., a na rynku wtórnym – o 13,7 proc.”. Sporo. Patrząc na ostatnie pięć lat jest to oszałamiający wzrost aż o 37.1 proc., a to prawdziwy kosmos! Ci, którzy kupili kilka lat temu swoje własne cztery kąty, wygrali los na loterii.

Czy w takim razie osoby szukające swojego lokum są skazane na porażkę? I tak, i nie. Tak – dlatego że ceny w stosunku do średnich zarobków to wciąż przepaść, do tego trudniej jest teraz uzyskać kredyt, gdyż banki zaostrzyły swoją politykę. Z drugiej strony pojawia się światełko w tunelu – mimo dalszego galopu cen „z Internetu”, te ofertowe zaczynają lekko spadać. Taka informacja pojawiła się pierwszy raz od ponad pięciu lat! W prawdzie dotyczy ona rynku wtórnego, ale po uważniejszej analizie można zauważyć, że i na pierwotnym jest bardzo podobnie. Wprawdzie deweloperzy nadal utrzymują (lub podnoszą!) ceny, jednak podczas negocjacji okazuje się, że np. miejsce parkingowe lub komórka lokatorska są oferowane niejako w pakiecie. Rzecz jeszcze rok temu praktycznie niespotykana. Nie jest to informacja bez znaczenia – wszak chodzi tutaj o oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych!

Statystycznie rzecz ujmując rozjazd między cenami ofertowymi, a tymi transakcyjnymi to nawet 1400 zł za metr kwadratowy! Oczywiście – w tym przypadku znów mamy do czynienia z magicznym słowem „statystycznie”. Oznacza to mniej-więcej tyle, że wychodząc z psem na spacer statystycznie każdy ma po trzy nogi. Warszawa odnotowała spadek cen o 225 zł za metr. Dla kontrastu Wrocław to podwyżka o 673 zł. Niemniej jednak widać światełko w tunelu, gdyż podobne rozjazdy cenowe miały miejsce ostatnio… 14 lat temu! Jeśli prześledzimy historię, która – jak wiadomo – lubi się powtarzać, to zobaczymy, że taka różnica najpierw spowodowała stabilizację cen, a już niespełna rok później zaczęły się wyraźne spadki.

Czym jest spowodowana taka sytuacja? Otóż przez wysokie ceny sprzedażowe i jednoczesny mocny (nawet o 30 proc.!) zjazd cen najmu, na rynku pojawiła się rekordowa liczba ofert sprzedażowych. Według wyliczeń Expandera i Rentier.io pod koniec ubiegłego roku pojawiło się ponad 66 tysięcy ofert – i to już po usunięciu duplikatów (a tych, jak wiadomo, może być sporo, gdyż ten sam lokal może być wystawiony przez wielu pośredników). Wspomniana wyżej liczba ofert co roku zwiększa się aż o 1/3! Jednym słowem: klient ma w czym wybierać. Gdy ma w czym wybierać, to może też marudzić. Gdy marudzi, to jest to prosta droga do spadków cen. Utrudnienia związane z kredytami w połączeniu z wymaganym większym wkładem własnym to tylko wisienka na torcie.

Reasumując: okres, w którym deweloperzy wyprzedawali dziury w ziemi, powoli się kończy. Oczywiście nie nastąpi to z dnia na dzień, ale prawdopodobnie mamy do czynienia z powolnym nasycaniem się rynku. Czy potrwa to rok, czy pięć lat, tego nikt nie wie. Pewne jest, że kiedyś ten szaleńczy popyt musi wyhamować.

Marcin Wolniak