Jak może wyglądać biurowa Warszawa w perspektywie kolejnych 18 miesięcy? Eksperci firmy doradczej Savills przeanalizowali dwa możliwe scenariusze. Oba zakładają krótkoterminowy spadek popytu i wzrost poziomu pustostanów, przy czym skala wpływu pandemii Covid-19 na rynek nieruchomości biurowych w stolicy jest w nich różna. Oba prognozują również, że sektor ten zachowa swoją stabilną pozycję w dłuższej perspektywie.

Wariant optymistyczny
Optymistyczny scenariusz zakłada, że w wyniku koronawirusa popyt ze strony najemców został jedynie wstrzymany na kilka miesięcy, po czym w drugiej połowie roku nastąpi intensywne odbicie. Prognozowana przez Savills ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynajętej w Warszawie zarówno w 2020 jak i 2021 r. byłaby wówczas najprawdopodobniej zbliżona do średniej dziesięcioletniej (ok. 710 tys. m2 rocznie).
Za wariantem, w którym stolica Polski nie odczuje drastycznego spadku popytu na powierzchnię biurową przemawia m.in. zwiększona liczba krótko – i średnioterminowych renegocjacji umów najmu. W tym scenariuszu analitycy Savills przyjęli również, że ewentualne cięcia kadrowe, czy też utrzymanie w pewnym zakresie pracy zdalnej, nie doprowadzą do redukcji wynajmowanej powierzchni. Praca z domu miałaby charakter dobrowolny i tymczasowy – jak najczęściej miało to miejsce przed pandemią – lub zostałaby zrównoważona przez potrzebę zaimplementowania zasad dystansu społecznego w przestrzeni biurowej (np. poprzez mniejsze zagęszczenie stanowisk pracy czy powrót części firm do układu gabinetowego).

Nowe powierzchnie z umowami
Jak wynika z raportu Savills, w przypadku przyjęcia korzystnego scenariusza, poziom pustostanów w Warszawie wzrośnie nieznacznie, głównie za sprawą ukończenia bardzo dużej liczby nowych projektów deweloperskich. Do końca 2021 r. planowanych jest oddanie ponad 800 tys. m2 nowej powierzchni. Obawy związane z tym, że w wyniku koronawirusa budowane obecnie wieżowce, które coraz liczniej zaczynają zdobić krajobraz Warszawy, będą świecić pustkami, wydają się nieuzasadnione, gdyż na blisko 70 proc. nowobudowanej powierzchni biurowej w stolicy są już podpisane umowy przednajmu lub listy intencyjne. Savills zakłada, że jeśli obecna sytuacja nie spowoduje u tych firm drastycznej redukcji pierwotnego zapotrzebowania na przestrzeń do pracy, to poziom wakatu w Warszawie wzrośnie z 7,5 proc. (dane z pierwszego kwartału 2020 r.), do zaledwie 10,3 proc. na koniec roku i 11,3 proc. w 2021 r., po czym spodziewany jest ponowny spadek stopy pustostanów.

Złoty okres ma tylko przerwę
– Złoty okres polskiego rynku nieruchomości biurowych nie dobiegł końca w wyniku pandemii koronawirusa, ale jego dynamiczny rozwój został na pewien czas wstrzymany. Fundamenty, na których opiera się ten sektor, są silne i niezachwiane. Ostatnie miesiące obnażyły wiele wad pracy zdalnej, które będą powstrzymywać dużą część firm przed zastosowaniem tego rozwiązania na szeroką skalę, w momencie kiedy nie będzie ono już konieczne ze względu na czynniki zdrowotne. Lockdown wywiera jednak bardzo negatywny wpływ na biznes, dlatego w krótkiej perspektywie – do czasu pełnego odbicia gospodarki – należy spodziewać się osłabienia popytu na powierzchnię biurową i wzrostu poziomu pustostanów. Warszawa jako największy rynek biurowy w Polsce z pewnością to odczuje – mówi Tomasz Buras, CEO Savills Polska.
W tym roku po raz pierwszy od blisko 30 lat prognozowany jest ujemny wzrost gospodarczy dla Polski. Zdaniem autorów raportu, takie wyhamowanie koniunktury nie może pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości. Z drugiej strony, zarówno według analiz Oxford Economics, Komisji Europejskiej jak i Banku Światowego, odbicie gospodarcze spodziewane jest już w 2021 r. Prognozy dotyczące bezrobocia zakładają jego ponowny spadek w 2021 r., nawet, według Oxford Economics, do poziomu niższego, niż w 2019 r.

Model pracy z biura przetrwa
– Pomimo dobrych prognoz długoterminowych dla gospodarki, wiele firm musi reagować na obecną sytuację już teraz, co w krótkiej perspektywie może doprowadzić do ograniczenia popytu na powierzchnię biurową. Niezależnie od przewidywań dotyczących spadku bezrobocia w 2021 r., jednym z najbardziej zasadnych pytań dotyczących długoterminowych prognoz dla rynku biurowego wydaje się kwestia tego, gdzie osoby te będą pracować. Nie mam wątpliwości, że home office w pewnym zakresie zostanie z nami na dłużej, ale będzie tylko jednym z elementów zmian związanych z potrzebą większej elastyczności środowiska pracy i moim zdaniem w żadnym wypadku nie będzie oznaczał całkowitego końca modelu pracy z biura – dodaje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Optymalizacja kosztów
W pierwszych miesiącach po wprowadzeniu ograniczeń przeciwdziałających rozprzestrzenianiu się koronawirusa większość najemców odraczała decyzje związane z najmem powierzchni biurowej. Taki stan nie mógł jednak trwać wiecznie i w miarę zbliżania się terminu końca obecnej umowy wiele firm, nie mając pewności co do swoich planów na przyszłość, chciała uniknąć długoterminowych zobowiązań i postanowiła renegocjować krótkoterminowe przedłużenia. Jednocześnie byliśmy świadkami dążenia do optymalizacji kosztów, co w przypadku firm, które dokonały redukcji etatów, przełożyło się na chęć podnajmu części biura innym firmom.
– W wyniku pandemii koronawirusa niektórzy najemcy w poszukiwaniu oszczędności mogą ponownie przychylniejszym okiem zacząć spoglądać w kierunku lokalizacji z atrakcyjniejszymi czynszami, np. na Służewcu. Osłabiony popyt w najbliższych miesiącach będzie oznaczał również wyzwanie dla właścicieli starszych biurowców. Nie muszą oni jednak stać na straconej pozycji, gdyż często to właśnie takie obiekty są w stanie zaoferować większą elastyczność, której obecnie oczekują najemcy – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.

Wariant pesymistyczny
Część firm może również kierować się większą ostrożnością w kontekście przyszłych, długoterminowych umów najmu i nie zabezpieczać już tak chętnie powierzchni na ekspansję. Jeśli połączą to z ograniczeniem wynajmowanej powierzchni, w ramach przyjęcia modelu permanentnej pracy zdalnej dla części pracowników lub skierowania ich do biur coworkingowych, to oznaczałoby to alternatywny i mniej optymistyczny scenariusz dla rynku biurowego. Zgodnie z prognozami Savills, mogłoby to doprowadzić do wzrostu pustostanów w Warszawie do 12,4 proc. w 2021 r. Jeśli najemcy dodatkowo postanowią na trwałe zmniejszyć zatrudnienie, to poziom wakatów do końca 2021 r. może zwiększyć się do 16,6 proc.
Według analityków Savills, nawet przyjęcie mniej optymistycznych założeń nie musi oznaczać dystopijnej wizji rynku biurowego. Oba scenariusze zakładają krótkotrwałość obecnej tendencji, która jedynie wyhamuje tempo rozwoju rynku, a kolejne lata po 2021 r. powinny przynieść spadek poziomu pustostanów.

Jak interpretować fakty?
– Pomocne w interpretacji obecnej sytuacji mogą być dane dotyczące wpływu minionego kryzysu finansowego na rynek nieruchomości. Od 2008 do 2009 roku poziom pustostanów w Warszawie urósł z 2,9 do 7,3 proc. Najwyższy prognozowany przez nas wzrost wakatów z 7,5 proc. w pierwszym kwartale 2020 r. do 16,6 proc. na koniec 2021 r. byłby zatem mniejszy, niż ten sprzed 12 lat – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz Savills.
Za pewnego rodzaju symbol stabilności rynku oraz dowód na poparcie tezy, że biuro najprawdopodobniej zachowa swój status serca większości firm i nieodzownego elementu prowadzenia biznesu, można uznać najwyższą umowę najmu w historii warszawskiego rynku biurowego, pod którą ostateczne podpisy złożono już w trakcie pandemii Covid-19. Grupa PZU wynajęła 47 tys. m2. w kompleksie Generation Park zlokalizowanym na warszawskiej Woli.

Współczesny krajobraz rynku biurowego
– Obecnie rynek nieruchomości bardziej niż kiedykolwiek musi być otwarty na zmiany. Cześć z nich, która zaszła lub przyspieszyła w wyniku pandemii Covid-19, może zostać z nami na dłużej i na stałe odmienić krajobraz rynku biurowego. Z pewnością jednym z tych trendów będzie elastyczność. W kontekście prognoz ekonomicznych dotyczących odbicia gospodarki w przyszłym roku, podejmowanie pochopnych kroków odnośnie długofalowych strategii w oparciu o krótkoterminowe czynniki, może jednak okazać się kosztownym błędem. Duże międzynarodowe fundusze w dalszym ciągu są zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości biurowe. Pandemia w żaden sposób nie przekreśliła również największych atutów Warszawy w oczach korporacji. Większość z nich niedługo znowu będzie chciała się tu rozwijać i w dalszym ciągu będzie do tego potrzebowała znacznej ilości powierzchni biurowej – podsumowuje Tomasz Buras z Savills.

Oprac. Savills