Najnowsze wydanie

Inwestycje z głową i kalkulatorem!

Zarabiać można na wiele sposobów – także na nieruchomościach. Wybór modelu inwestowania zależy jednak od kilku czynników, a głównym jest oczywiście kapitał, który posiadamy.

Wbrew pozorom wcale nie trzeba dysponować dużym zasobem gotówki (albo wręcz nie trzeba jej mieć wcale!), żeby osiągnąć zyski z nieruchomości. Wtedy naszym kapitałem staje się nasz czas, a jak wiadomo „czas to pieniądz”. Mało tego – całość można spokojnie połączyć z korpoetatem! Przyjrzyjmy się zatem kilku podstawowym modelom zarabiania na nieruchomościach.

Pośrednictwo
To nic innego jak zarabianie pieniędzy na transakcjach realizowanych przez inne osoby. Wystarczy tylko te osoby ze sobą połączyć. Nie trzeba do tego posiadać własnych pieniędzy, a jedynie czas oraz determinację do działania. Proste w teorii, trudniejsze do zrealizowania, zwłaszcza że pośredników jest na pęczki, a każdy z nich chce uszczknąć chociażby malutki kawałek nieruchomościowego tortu. Takim zawodem według polskiego prawa może parać się każdy. Wystarczy tylko wpisać się rejestru, posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej oraz nie być osobą karaną.
O tym ile osób obrało ten model zarabiania pieniędzy, można przekonać się wystawiając jakiekolwiek mieszkanie czy dom na portalach ogłoszeniowych – gdy zrobimy to we Wrocławiu, mamy gwarantowane kilkadziesiąt telefonów od różnych agentów i biur nieruchomości. Każde z nich zapewni, że ma dla ciebie klienta, tylko spotkaj się z nim i podpisz najpierw umowę. Oczywiście nie za darmo.
Paradoksalnie taka duża konkurencja świadczy o tym, że można tym sposobem zarobić. W końcu gdyby nie byłoby to opłacalne, nie byłoby aż tylu pośredników, którzy za swoje usługi każą sobie płacić nawet kilka procent ceny transakcyjnej. Może się wydawać, że dwa lub trzy procent to mało, ale warto policzyć, ile to będzie, gdy uda nam się sprzedać mieszkanie warte pół miliona złotych.

Sourcing
Sourcing to model podobny do klasycznego pośrednictwa, z tą różnicą, że sourcer dostarcza okazji inwestorom. Nie skupia się na klasycznych mieszkaniach dla rodzin, ale szuka „perełek” na których jego klient będzie mógł zarobić. Ten model teoretycznie daje większe zarobki niż przy klasycznym pośrednictwie, ale niezbędne jest tu doświadczenie oraz – przede wszystkim – duża siatka kontaktów z ludźmi inwestującymi w nieruchomości, np. z „fliperami”.

House flipping
Kup tanio, wyremontuj i sprzedaj drożej. Jeśli już to zrobiłeś, to możesz nazywać się „fliperem”. Czasem nawet nie remontuj, tylko sprzedaj z zyskiem. Wtedy zrobiłeś „flipa na brudno”.
Cały ten proceder opiera się na klasycznym handlu i zasadzie „kupuj tanio, sprzedawaj drożej”. Zawodowy flipper stara się jednak podnieść wartość danej nieruchomości i tak właśnie generuje przyszłe zyski. Najłatwiej podnieść wartość danego obiektu przeprowadzając jego remont, choć można to zrobić też np. rozwiązując kwestie prawne czy też wskazując kupującemu atrakcyjne opcje, np. że dany obiekt można podzielić lub przekształcić, co rozszerzy możliwości jego użytkowania.
Żeby robić filipy trzeba jednak posiadać kapitał. Najlepiej gdy dysponujemy całością gotówki potrzebną do zrealizowania transakcji, choć nic nie stoi na przeszkodzie, żeby robić filipy z pomocą kredytów. Jest to jednak bardziej czasochłonne, a przez to nasza pozycja negocjacyjna w przypadku lewarowania się pożyczkami jest gorsza niż w przypadku kupna za „żywą” gotówkę.
House flipping jest oczywiście obarczony ryzykiem, a ewentualny sukces uzależniony jest przede wszystkim od tego, jaki lokal wybierzemy pod inwestycje oraz od czynników zewnętrznych, takich jak sytuacja rynkowa. Pandemia koronawirusa wyraźnie pokazała, że praktycznie z dnia na dzień gospodarka może wywrócić się do góry nogami. Warto jednak pochylić się nad tym modelem inwestycyjnym, gdyż na jednym tylko flipie można zarobić od 15 do 30 procent zainwestowanej kwoty, a niekiedy nawet więcej. Jest to też jeden z szybszych, jeśli nie najszybszy sposób pomnażania kapitału na nieruchomościach.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem
Obecne oprocentowanie na lokatach bankowych jest śmiesznie niskie. Właściwie zerowe. Jednocześnie do czasu koronawirusa ceny mieszkań sukcesywnie rosły. Te dwa czynniki sprawiły, że wielu inwestorów ulokowało swoje oszczędności w mieszkaniach z zamiarem późniejszego ich wynajmu. Jest to opcja dla osób, które chcą inwestować nieco mniej agresywnie niż wcześniej wymienieni fliperzy, choć i tu istnieje wiele czynników mogących przysporzyć bólu głowy przyszłemu „landlordowi”.
Największym ryzykiem jest osoba, której wynajmiemy nasze mieszanie. Jeśli trafimy na uczciwą, to raczej możemy spać spokojnie i cieszyć się z comiesięcznego wpływu kapitału. Natomiast jeśli zaufamy komuś nieodpowiedniemu, to nasza inwestycja może zamienić się w górę kłopotów. Niestety polskie prawo daje więcej praw osobie, która nie płaci za wynajem, niż właścicielowi mieszkania. Niesolidnego najemcę trudno jest usunąć z mieszkania, a dochodzenie swoich praw ciągnie się latami. Oczywiście nie ma potrzeby zrażać się już na początku do tej formy inwestycji, jednak zanim się na nią zdecydujemy, warto byśmy zasięgnęli prawniczej wiedzy i zadbali o dobrą umowę wynajmu, która w pierwszej kolejności zabezpieczy właściciela nieruchomości.
Sam wynajem można też podzielić na dwie podkategorie: najem krótko – i długoterminowy. Ten pierwszy przypomina bardziej usługi hotelowe i nastawiony jest na wynajmy kilkudniowe – głównie turystom. Potencjalny zysk jest wtedy większy, ale musimy poświęcić też więcej czasu lub pieniędzy na częste sprzątanie czy obsługę klientów. Większa rotacja najemców w mieszkaniu to także wyższe ryzyko wszelkich uszkodzeń czy też zużycia wyposażenia.

Podnajem
Kolejny sposób na zarabianie na nieruchomościach, który nie wymaga od nas kapitału, to podnajem. Polega on na wynajmie mieszkania, domu czy też lokalu usługowego, którego właściciel godzi się na dalsze wynajmowanie przez nas osobom trzecim.
Wielu posiadaczy własnego „M” nie chce nawet słyszeć o takim zapisie w umowie, często nie wiedząc, jakie mogą mieć z tego korzyści. Przede wszystkim ściągamy takiej osobie z głowy wszelkie zmartwienia związane z całą nieruchomością, a jej jedyny obowiązek polega na zajrzeniu raz w miesiącu na konto bankowe, żeby sprawdzić, czy nasz przelew doszedł. Osoba podnajmująca zajmuje się całą obsługą – oznacza to, że na jej głowie jest wystawianie ogłoszeń, znalezienie faktycznych najemców, ich rozliczanie, drobne naprawy, itd.
Zarobkiem jest w tym przypadku oczywiście różnica pomiędzy kwotą pobieraną od naszych klientów a tą, którą sami płacimy właścicielowi mieszkania. By dodatkowo zwiększyć zyski, można np. wygospodarować dodatkowy pokój w mieszkaniu poprzez przeniesienie kuchni do przedpokoju.

Weź pod uwagę lokalne uwarunkowania
Reasumując: opcji zarabiania na nieruchomościach jest wiele i nie wszystkie zostały wymienione w tym tekście. Podejmując jednak wyzwanie w tym sektorze, należy to robić nie tylko z głową, ale przede wszystkim z kalkulatorem w ręku. O pomyłkę niezwykle łatwo.
Warto najpierw, jak w każdej dziedzinie, zdobyć odpowiednią wiedzę – i to najlepiej z rodzimego rynku. Wszelkie zagraniczne poradniki fajnie się czyta, często wiedza w nich zawarta jest uniwersalna dla całego świata, ale są też spore różnice, które w polskiej rzeczywistości zamiast sukcesu mogą przynieść nieszczęście.
Takim przykładem może być chociażby postępowanie polecane przez Roberta Kyosakiego, autora bestsellera „Bogaty Ojciec, Biedy Ojciec”, który zachęca do kredytowania się „pod korek” i w razie niepowodzenia oddanie bankowi kluczy do mieszkania. W Polsce to tak nie działa. Jeśli wtopimy, to nie dość, że bank zlicytuje nam nieruchomość za ułamek kwoty, to po resztę będzie ubiegał się od nas do końca życia.
Zatem inwestujmy, ale z głową i kalkulatorem!

 

Marcin Wolniak

Dodaj komentarz