Potrzeba posiadania własnego M jest w Polsce bardzo silna. Według danych Eurostatu w 2019 roku aż 72 proc. Polaków mieszkało we własnym domu lub mieszkaniu nieobciążonym kredytem.

W porównaniu np. do Niemiec, w których odsetek takich osób to 25,4 proc., jest to bardzo wysoki wynik. Jeszcze bardziej rzuca się on w oczy jeśli zestawimy dane z nad Wisły z wynikiem Szwecji – 12,2 proc, czy Szwajcarii – 3,5 proc. Tak duże przywiązanie do własności mieszkań jest jednym z powodów bardzo wysokich cen mieszkań. Nie jest to jednak powód jedyny – kilka innych czynników również pompuje ceny i niestety nie zanosi się na rychłą odwilż.

Popyt utrzymuje wysokie ceny

W Polsce, wg. szacunków Eurostatu na 2022 r., brakuje około 1,5-2 mln lokali mieszkalnych i liczba ta nie spada, nawet pomimo poważnego spadku liczby urodzeń. Według danych GUS: w 2022 r. liczba urodzeń zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego roku o ok. 27 tys., co oznacza, że tylko w I półroczu tego roku na każde 10 tys. ludności kraju ubyło 37 osób. Zapotrzebowanie na mieszkania i domy powinno więc spadać a za nim powinny spadać ceny. Tymczasem w ciągu ostatnich ośmiu lat mieszkania na rynku wtórnym podrożały o 87 proc., a na pierwotnym o 95 proc.

Częściowe wyjaśnienie tego zjawiska może stanowić fakt, że w Polsce przebywa obecnie na stałe 3,5-4 mln imigrantów, którzy coraz chętniej wybierają kupno własnego lokum. Dodatkowo sytuacja mieszkaniowa Polaków, choć może wydawać się stabilna (wspomniane na wstępie 72 proc. z własnym M), to wskaźnik ten nie uwzględnia, że na każdego mieszkańca przypada zaledwie 1,2 pokoju, co jest jednym z najgorszych wyników w Unii Europejskiej (gdzie średnia wynosi 1,6). Przekłada się to na sytuację, w której około 37 proc. Polaków mieszka w przeludnionych mieszkaniach i zapewne większość z nich chętnie przeprowadziłaby się do własnych, gdyby tylko te nie były tak drogie. Jedynym wyjściem z tej sytuacji jest budowanie większej ilości mieszkań. Co więc powstrzymuje deweloperów przed zasypaniem nas ofertami kupna? Powodów, jak nietrudno się domyślić, jest kilka.

Mieszkań jest mało, bo państwo wycofało się z mieszkalnictwa

Począwszy od lat 90. XX w. państwo stopniowo zrzekało się obowiązku zapewnienia wystarczającej ilości lokali obywatelom, przerzucając ten obowiązek (i zyski które płyną z jego realizacji) na prywatne podmioty. W ślad za tym szło ograniczenie liczby mieszkań komunalnych zarządzanych przez miasta – z 1,7 mln w 1995 roku, przez 880 tys. w roku 2015 do 806 tys. w roku 2020. Miasta nie budują tanich i dostępnych lokali, bo jest to kosztowne, a programy państwowe, jak szumnie zapowiadane Mieszkanie Plus, kończą się zazwyczaj klęską. Rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tysięcy mieszkań, jednak według Najwyższej Izby Kontroli do użytku oddano ich jedynie nieco ponad 15 tys. Gdy zestawimy tę wielkość z przywołanej wcześniej liczby chętnych (1,5-2 mln), ukaże to skalę problemu.

Niewiele lepiej jest pod względem budowy mieszkań spółdzielczych. W 2021 roku oddano ich do użytkowania zaledwie 2 tysiące, do tego należy dodać 1200 społecznych czynszowych i niewiele ponad 100 komunalnych zakładowych. Łącznie 3300 lokali. Mówiąc w pewnym uproszczeniu – polityka mieszkaniowa władz, jest w stosunku do potrzeb homeopatyczna.

Mieszkań jest mało, bo brakuje gruntów pod ich budowę

Wbrew temu co można by sądzić, nie jest łatwo znaleźć teren pod zabudowę. Zgodnie z danymi GUS tylko ok. 30 proc. gmin miejskich i miejsko-wiejskich posiada uzbrojone działki o powierzchni wynoszącej powyżej 0,3 ha, na których można budować. Sytuacja w dużych miastach, na przykład w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, czy Lublinie, jest jeszcze gorsza.

Do tego dochodzi lokalizacja. Działki pod budowę, jeśli w ogóle są dostępne, często mają zaporową cenę. Dotyczy to zwłaszcza dzielnic centralnych. Część deweloperów poszukuje więc działek tańszych, np. na obrzeżach aglomeracji, co z kolei jest dla miast dużym obciążeniem. Zapewnienie infrastruktury, transportu i usług dla nowych osiedli to znaczne koszty. Zamiast tego włodarze proponują więc dogęszczanie miast, a część deweloperów wybiera budowę osiedli łanowych, czyli takich, które powstają poza tkanką miejską na terenach, gdzie do niedawna podziwialiśmy łany zboża. Oba rozwiązania nie są w stanie sprostać popytowi i doprowadzić do spadku cen.

Pandemia wymiotła zapasy

Większość deweloperów działa w cyklu kilkuletnim, bo tyle trwa proces budowy. Od zakupu działki do rozpoczęcia sprzedaży może upłynąć nawet siedem lat. Zdaniem portalu https://rynekpierwotny.pl/  załatwianie formalności w ostatnich latach wydłużyło się dwukrotnie. Tłumaczono to wpływem pandemii, teraz coraz częściej uważa się, że wynika to z maksymalnie bezpiecznej interpretacji przepisów przez urzędników. Wszystko po to, by nie zostać posądzonym o sprzyjanie deweloperom. W efekcie na warunki zabudowy firma może czekać od roku do nawet pięciu lat. Do tego dochodzi kilkanaście miesięcy na otrzymanie decyzji środowiskowej, oraz pozwolenia na budowę – kolejne sześć-dziewięć miesięcy. I to zakładając, że nie będzie odwołania od decyzji, lub oprotestowania, bo to wydłuży czas o kolejne dwa-trzy lata.

Przekłada się to na znaczne uszczuplenie oferty dostępnych mieszkań. Z danych BIG DATA wynika, że pod koniec lipca 2023 r. w największych miastach zasób lokali w gestii deweloperów skurczył się o 23 proc. W pierwszej połowie roku w największych miastach więcej lokali było sprzedawanych niż wprowadzanych na rynek. Nie ma więc żadnej presji na obniżanie cen. Żeby uzmysłowić sobie skalę problemu: gdyby wszyscy deweloperzy stwierdzili dziś, że przestają budować mieszkania, w pół roku wysprzedałaby się ich cała oferta w takich miastach jak Kraków, Warszawa, Wrocław, czy Trójmiasto!

Jak zachęcić do kupna i windować ceny

Wspomniany wcześniej program Mieszkanie Plus nie był jedynym pomysłem na rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków. Bezpieczny Kredyt 2% okazał się kolejnym rozwiązaniem, które zamiast wspierać podaż (budowę mieszkań), kreowało popyt (chęć kupna i wzrost cen).

Według szacunków Biura Informacji Kredytowej w lipcu 2023 r. (w którym wystartował program) o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 43,47 tys. potencjalnych kredytobiorców. Porównując to z 14,1 tys. w analogicznym okresie rok wcześniej, mamy do czynienia ze wzrostem na poziomie 208,3 proc.! Jak to wpłynęło na cenę? Metr kwadratowy mieszkania tylko we wrześniu podrożał o 2-5 proc. – w zależności od lokalizacji.

Co czeka nas w przyszłości

Sprawa wydaje się patowa. Nawet odważne działania rządu nie poprawią szybko sytuacji potencjalnych nabywców, głównie ze względu na wspomniane wcześniej przewlekłe procedury administracyjne, przez co na ewentualne efekty trzeba by czekać kilka lat. Jednak – jak pokazała pandemia – nie można wykluczyć, że czeka nas tąpnięcie cen w wyniku nieznanych na razie okoliczności, a najpewniej nałożenia się kilku czynników, takich jak inflacja, stopy procentowe, programy rządowe i skrócenie procedur.

Nadzieja więc jest. Zwłaszcza, że wśród państw europejskich można zauważyć proces, który wielu ekspertów nazywa pękaniem bańki. Cena 1 metra kwadratowego na rynku pierwotnym w drugim kwartale 2023 roku spadła w Niemczech średnio aż o 9,9 proc. Mniejsze, ale wciąż znaczące spadki odnotowano w takich krajach jak: Dania (spadek o 7,6 proc.), Szwecja (6,8 proc.), Luksemburg (6,4 proc.), czy Finlandia (5,6 proc.).

Jakub Gładysz, Jakub Kompa